您是否可以在马耳他购买房产？
对大多数买家而言，答案是肯定的——但规则因国籍不同而存在显著差异。
欧盟公民
任何欧盟成员国公民均可自由且不受限制地在马耳他购置房产。无需特殊许可证，无最低房产价值要求，也没有持有房产数量上限。欧盟买家与马耳他公民遵循相同的购买流程——委托中介、签署预售合同，最终在公证人处完成购买。
非欧盟公民
非欧盟、非欧洲经济区公民同样可以在马耳他购买房产，但在特别指定区域以外须申请不动产购置许可证（AIP）。AIP制度下的主要限制：
- 持AIP许可证只能购买一套房产。
- 该房产必须仅供自住——不得出租给第三方。
- 设有最低房产价值要求：公寓约143,410欧元，独立屋约191,213欧元（具体数字定期更新——请通过Identity Malta核实最新数字）。
- 在特别指定区域内购房无需AIP许可证（详见下文）。
AIP许可证申请通常由您购房所委托的公证人代为办理，耗时约35天。申请费约为233欧元。
特别指定区域——无需AIP
特别指定区域（SDA）是马耳他政府批准的特定开发项目，任何国籍——包括非欧盟公民——均可在此购房，无需AIP许可证，无最低价值限制，也不受出租限制。SDA通常是产权清晰的开发楼盘，配有游泳池、码头、礼宾服务等共享配套设施。
目前马耳他的SDA包括：
- Portomaso（圣朱利安斯）——码头湾奢华开发项目，始终是马耳他最顶级的地址之一
- Tigne Point（斯利马）——坐落于斯利马与瓦莱塔之间半岛上的海景开发项目
- Cottonera Waterfront（维托利奥萨/比尔古）——面向大港湾的三城区开发项目
- SmartCity（卡尔卡拉）——位于瓦莱塔以东的商业与住宅综合园区
- Fort Cambridge（斯利马地区）——临近斯利马海滨的住宅综合区
- Ta' Monita（马尔萨斯卡拉）——马耳他南部海滨度假开发项目
- Pender Gardens（圣保罗湾）——马耳他北部住宅综合区
- Tas-Sellum（梅利哈）——马耳他北部山坡开发项目
- Chambray（戈佐岛）——戈佐岛开发项目，可免AIP购房
全部购房费用——完整概览
马耳他的房产购买成本与西欧相比属于中等水平，但必须清晰纳入预算。下表涵盖非首次购房买家的典型交易成本。
| 费用项目 | 由谁支付 | 税率/金额 | 备注 |
|---|---|---|---|
| 印花税 | 买方 | 5% | 预售合同签署时缴1%；最终契约时缴4% |
| 印花税（首次购房者） | 买方 | 首15万欧元1.5%，其余5% | 仅适用于第一套住宅 |
| 公证费 | 买方 | 1–2% | 涵盖产权转让、产权调查、登记 |
| 买方中介佣金 | 买方 | 约1% | 部分中介只向卖方收费——请事先确认 |
| AIP许可证费（仅非欧盟） | 买方 | 约€233 | SDA区域内无需缴纳 |
| 房产转让税 | 卖方 | 8% | 由卖方按销售所得缴纳 |
| 买方在成交价之外的典型总费用 | 约7–8% | 不含贷款相关费用 | |
以40万欧元的房产为例，除成交价外，预计需要额外支付约28,000–32,000欧元的购房费用（印花税、公证费、中介费）。
购房流程——分步说明
-
房产搜索与出价
委托持牌房产中介（可在realestateregistration.gov.mt核实其注册状态）。查看房产，协商价格，正式提出报价。中介将起草基本条款摘要。此阶段无需支付任何款项。 -
委托公证人
独立聘请一位马耳他公证人（notarju），而非由卖方中介推荐。公证人将进行产权调查、核查是否存在抵押或负担、核实规划许可，并起草正式合同。建议自行选择公证人，而非接受卖方中介推荐的人选。 -
签署预售合同（Konvenju）
预售合同是买卖双方之间具有法律约束力的合同，列明议定价格、完成时间表及条件。签署时，买方须向公证人托管账户支付10%定金及1%的印花税分期款。该合同具有法律约束力——一旦违约，双方均须承担合同规定的罚款（通常为没收或退还定金加赔偿金）。 -
申请AIP许可证（如适用）
对于SDA以外的非欧盟买家，公证人将在Konvenju期间申请AIP许可证。处理时间通常约为35天。标准Konvenju期限为3个月，时间充裕。 -
尽职调查期
在Konvenju期间，公证人将完成完整的产权尽职调查，确认产权清晰，核实任何扩建或改建的建筑许可，并审查规划类别合规情况。买方应在此期间委托进行房屋检查、结构勘测及专业估值。 -
最终契约（Kuntratt）
在公证人办公室，买卖双方签署最终购买契约。买方支付剩余90%的成交价、4%的印花税余额及公证费。公证人将产权转让登记于公共登记处。钥匙于签署时或签署后移交。
各区域房产价格——2026年概览
马耳他房产市场大致分为高需求沿海/城市区域和性价比更高的内陆及南部地区。以下价格区间仅供参考，适用于标准住宅房产——豪华顶层公寓、历史宫殿式建筑及新式精品开发项目的价格往往大幅高于这些数字。最新官方价格数据由房产价格登记处维护。
| 区域 | 公寓（1–2房） | 公寓（3房） | 特点 |
|---|---|---|---|
| 瓦莱塔 | €40万–€70万 | €60万–€120万+ | 顶级地段，历史遗产，首都 |
| 斯利马/圣朱利安斯 | €30万–€55万 | €50万–€150万+ | 生活中心，最佳租金回报 |
| Portomaso/Tigne Point（SDA） | €45万–€90万 | €90万–€200万+ | 豪华SDA，码头，国际买家 |
| 姆迪纳/拉巴特 | €25万–€45万 | €40万–€80万 | 历史内陆，静谧小镇氛围 |
| 梅利哈/圣保罗湾 | €18万–€35万 | €30万–€60万 | 北部海滩，适合家庭 |
| 马耳他南部（马尔萨斯洛克、比尔泽布贾） | €15万–€28万 | €25万–€45万 | 性价比高，渔村风情 |
| 戈佐岛（维多利亚、马尔萨尔方） | €13万–€25万 | €20万–€40万 | 乡村环境，生活节奏悠闲，GRP适用 |
按用途划分的最佳区域
选择最合适的区域，很大程度上取决于您的购房目的。
- 租金收益：斯利马和圣朱利安斯的租赁需求最为旺盛，租金回报率通常为4–7%，主要受iGaming及金融服务专业人员、外籍人士和游客的强劲需求驱动。新建楼盘可获得溢价租金。请参阅我们的马耳他生活成本指南了解平均租金数据。
- 顶级地段与文化：瓦莱塔——联合国教科文组织世界遗产城市，也是欧盟最小首都——具有无与伦比的历史底蕴。市场供应有限，过去十年房价大幅升值。
- 家庭与海滩：梅利哈和圣保罗湾每欧元可获得更大的居住空间，临近北部海滩，生活节奏更为轻松，适合家庭居住。梅利哈拥有马耳他最受欢迎的沙滩。
- 宁静田园生活：戈佐岛在整个群岛中提供最实惠的房价，同时拥有真正的乡村风情。对于申请全球居留计划（GRP）的买家，戈佐岛还符合较低的房产门槛（购买22万欧元/租赁8,750欧元）。
- 国际买家便利（无需AIP）：任何SDA——尤其是Portomaso、Tigne Point或Cottonera——为非欧盟买家提供最简便的购买流程，无需AIP且享有完整出租权。
房产中介与房产市场局
自2024年起，马耳他所有房产中介须持有由房产市场局（PMA）颁发的有效执照。PMA在realestateregistration.gov.mt维护所有持牌中介的公开名册。委托无牌中介在出现纠纷时不受任何监管保护，切勿轻信。
马耳他房产中介的佣金通常为成交价的1–3%。在马耳他，卖方通常支付中介佣金——但某些交易中也会向买方收取费用。请在签署任何中介委托函之前以书面形式确认费用安排。
如需有关与居留计划相关的房产购买的专业建议，HubpyMalta顾问名录列有具备相关经验的马耳他持牌公证人、房产律师及居留顾问。