Potete acquistare un immobile a Malta?
Per la maggior parte degli acquirenti la risposta è sì — ma le regole differiscono significativamente in base alla nazionalità.
Cittadini UE
I cittadini di qualsiasi Stato membro dell'Unione Europea possono acquistare immobili a Malta liberamente e senza restrizioni. Non sono richiesti permessi speciali, non si applicano valori minimi degli immobili e non esiste alcun limite al numero di proprietà che è possibile possedere. Gli acquirenti UE seguono lo stesso processo dei cittadini maltesi: incaricano un agente, firmano un compromesso e perfezionano l'acquisto davanti a un notaio.
Cittadini extra-UE
I cittadini extra-UE e extra-SEE possono anch'essi acquistare immobili a Malta, ma al di fuori delle Aree a Destinazione Speciale necessitano di un Permesso di Acquisizione di Beni Immobili (AIP). Principali restrizioni del regime AIP:
- Con il permesso AIP è possibile acquistare un solo immobile.
- L'immobile deve essere destinato esclusivamente ad uso personale — non può essere affittato a terzi.
- Si applicano valori minimi degli immobili: storicamente fissati a circa €143.410 per gli appartamenti e €191.213 per le case (soglie soggette a revisione periodica — verificare i valori attuali tramite Identity Malta).
- Il permesso AIP non è richiesto nelle Aree a Destinazione Speciale (v. sotto).
La domanda di permesso AIP viene tipicamente gestita dal notaio incaricato dell'acquisto e richiede circa 35 giorni. Il costo del permesso è di circa €233.
Aree a Destinazione Speciale — nessun AIP richiesto
Le Aree a Destinazione Speciale (SDA) sono specifici sviluppi immobiliari designati dal governo maltese dove qualsiasi nazionalità — compresi i cittadini extra-UE — può acquistare senza permesso AIP, senza restrizioni sul valore minimo e senza limitazioni sulla locazione dell'immobile. Le SDA sono tipicamente sviluppi di proprietà piena con infrastrutture condivise come piscine, marina e servizi di portineria.
Le attuali SDA a Malta comprendono:
- Portomaso (San Julian's) — sviluppo di lusso fronte marina, costantemente tra gli indirizzi più prestigiosi di Malta
- Tigne Point (Sliema) — sviluppo con vista mare su una penisola tra Sliema e Valletta
- Cottonera Waterfront (Vittoriosa / Birgu) — sviluppo affacciato sul Grand Harbour nelle Tre Città
- SmartCity (Kalkara) — campus commerciale e residenziale a est di Valletta
- Fort Cambridge (zona Sliema) — complesso residenziale vicino al lungomare di Sliema
- Ta' Monita (Marsaskala) — sviluppo residenziale balneare nel sud di Malta
- Pender Gardens (St Paul's Bay) — complesso residenziale nel nord di Malta
- Tas-Sellum (Mellieha) — sviluppo collinare nel nord di Malta
- Chambray (Gozo) — sviluppo gozitano che consente l'acquisto esente da AIP sull'isola sorella
Tutti i costi di acquisto — il quadro completo
I costi di acquisto degli immobili a Malta sono moderati rispetto agli standard dell'Europa occidentale, ma devono essere chiaramente considerati nel budget. La tabella seguente copre un acquisto tipico per un acquirente non al primo acquisto.
| Voce di costo | A carico di | Aliquota / Importo | Note |
|---|---|---|---|
| Imposta di bollo | Acquirente | 5% | 1% alla firma del compromesso; 4% all'atto definitivo |
| Imposta di bollo — primo acquisto | Acquirente | 1,5% sui primi €150k, poi 5% | Solo per il primo immobile residenziale |
| Spese notarili | Acquirente | 1–2% | Include atto di compravendita, verifiche, registrazione |
| Provvigione agenzia (lato acquirente) | Acquirente | ~1% | Alcune agenzie addebitano solo al venditore — chiarire preventivamente |
| Costo permesso AIP (solo extra-UE) | Acquirente | ~€233 | Non richiesto nelle SDA |
| Tassa sul Trasferimento Immobiliare | Venditore | 8% | Pagata dal venditore sui proventi della vendita |
| Costo totale tipico per l'acquirente oltre al prezzo | ~7–8% | Esclusi eventuali costi di finanziamento | |
Per un acquisto di €400.000, prevedete circa €28.000–€32.000 di costi aggiuntivi (imposta di bollo, notaio, agenzia) oltre al prezzo di acquisto.
Processo di acquisto — passo per passo
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Ricerca dell'immobile e offerta
Affidate l'incarico a un agente immobiliare abilitato (verificate la registrazione su realestateregistration.gov.mt). Visitate gli immobili, negoziate il prezzo e formulate un'offerta formale. L'agente predisporrà una sintesi dei termini essenziali. In questa fase non viene trasferito alcun importo. -
Nomina di un notaio
Incaricate un notaio maltese (notarju) in modo indipendente dall'agente del venditore. Il notaio effettuerà le verifiche della provenienza del titolo, i controlli su eventuali ipoteche o gravami, le verifiche delle autorizzazioni edilizie e predisporrà i contratti formali. Scegliete il vostro notaio piuttosto che accettare quello raccomandato dall'agente del venditore. -
Firma del compromesso (Konvenju)
Il compromesso è un contratto vincolante tra acquirente e venditore che definisce il prezzo concordato, la tempistica di completamento e le condizioni. Alla firma, l'acquirente versa un acconto del 10% sul conto vincolato del notaio e la prima rata dell'imposta di bollo dell'1%. Questo contratto è legalmente vincolante: il recesso comporta per entrambe le parti le penali definite nel konvenju (tipicamente la perdita o la restituzione dell'acconto più i danni). -
Permesso AIP (se necessario)
Per gli acquirenti extra-UE al di fuori delle SDA, il notaio presenta la domanda di permesso AIP durante il periodo del konvenju. L'iter richiede tipicamente circa 35 giorni. Il periodo standard del konvenju è di 3 mesi, tempo sufficiente. -
Periodo di due diligence
Durante il periodo del konvenju, il notaio completa la verifica completa della provenienza del titolo, conferma la libertà del titolo, verifica le autorizzazioni dell'architetto per eventuali ampliamenti o modifiche e controlla la conformità urbanistica. L'acquirente dovrà commissionare ispezioni, perizie strutturali e valutazioni specialistiche durante questo periodo. -
Atto definitivo (Kuntratt)
Nello studio del notaio, l'atto definitivo di compravendita viene firmato da acquirente e venditore. L'acquirente versa il restante 90% del prezzo di acquisto, il saldo del 4% dell'imposta di bollo e le spese notarili. Il notaio registra il trasferimento del titolo presso il Registro Pubblico. Le chiavi vengono consegnate alla firma o successivamente.
Prezzi degli immobili per area — panoramica 2026
Il mercato immobiliare maltese è sostanzialmente suddiviso tra le aree costiere/urbane ad alta domanda e le località interne e meridionali più accessibili. Le seguenti fasce di prezzo sono indicative per immobili residenziali standard — attico di lusso, palazzi storici e nuove realizzazioni boutique raggiungono prezzi notevolmente superiori. I dati ufficiali aggiornati sono disponibili presso il Registro Prezzi Immobili.
| Area | Appartamenti (1–2 camere) | Appartamenti (3 camere) | Caratteristiche |
|---|---|---|---|
| Valletta | €400k–€700k | €600k–€1,2M+ | Prestigio, patrimonio UNESCO, capitale |
| Sliema / San Julian's | €300k–€550k | €500k–€1,5M+ | Hub lifestyle, miglior rendimento locativo |
| Portomaso / Tigne Point (SDA) | €450k–€900k | €900k–€2M+ | SDA di lusso, marina, acquirenti internazionali |
| Mdina / Rabat | €250k–€450k | €400k–€800k | Entroterra storico, atmosfera da borgo |
| Mellieha / St Paul's Bay | €180k–€350k | €300k–€600k | Spiagge del nord, ideale per famiglie |
| Malta sud (Marsaxlokk, Birzebbuga) | €150k–€280k | €250k–€450k | Accessibile, carattere da villaggio di pescatori |
| Gozo (Victoria, Marsalforn) | €130k–€250k | €200k–€400k | Rurale, ritmi più lenti, idoneo GRP |
Le migliori aree per finalità
La scelta dell'area giusta dipende in larga misura dalla motivazione dell'acquisto.
- Rendimento locativo: Sliema e San Julian's offrono la domanda e i rendimenti locativi più elevati (tipicamente 4–7%), trainati dalla concentrazione di professionisti dell'iGaming e dei servizi finanziari, expat e turisti. I nuovi sviluppi ottengono canoni premium. Consultate la nostra guida al costo della vita a Malta per i dati medi sugli affitti.
- Prestigio e cultura: Valletta — città Patrimonio UNESCO e più piccola capitale dell'UE — offre un carattere storico ineguagliabile. Il mercato è limitato nell'offerta e i prezzi sono aumentati significativamente nell'ultimo decennio.
- Famiglia e accesso alle spiagge: Mellieha e St Paul's Bay offrono più spazio per ogni euro, accesso alle spiagge del nord e un ritmo più disteso adatto alle famiglie. Mellieha ospita le spiagge più apprezzate di Malta.
- Stile di vita rurale tranquillo: Gozo offre i prezzi più accessibili dell'arcipelago insieme a un autentico carattere rurale. Per gli acquirenti che aderiscono al Programma di Residenza Globale (GRP), Gozo si qualifica anche con una soglia immobiliare più bassa (acquisto €220.000 / affitto €8.750).
- Semplicità per acquirenti internazionali (senza AIP): Qualsiasi SDA — in particolare Portomaso, Tigne Point o Cottonera — offre agli acquirenti extra-UE il processo di acquisto più semplice, senza AIP e con pieni diritti di locazione.
Agenti immobiliari e la Property Market Agency
Dal 2024, gli agenti immobiliari a Malta devono possedere una licenza valida rilasciata dalla Property Market Agency (PMA). La PMA mantiene il registro pubblico di tutti gli agenti abilitati all'indirizzo realestateregistration.gov.mt. Affidarsi a un agente privo di licenza non offre alcuna tutela regolatoria in caso di controversie ed è sconsigliabile.
Le provvigioni degli agenti immobiliari a Malta sono tipicamente pari all'1–3% del prezzo di acquisto. È prassi comune a Malta che il venditore paghi la provvigione dell'agente — ma in alcune transazioni vengono addebitate commissioni anche all'acquirente. Chiarite le modalità delle commissioni per iscritto prima di firmare qualsiasi mandato di agenzia.
Per una consulenza professionale sugli acquisti immobiliari connessi ai programmi di residenza, la directory dei consulenti HubpyMalta elenca notai maltesi abilitati, avvocati immobiliari e consulenti per la residenza con esperienza specifica.